Loi Macron

Suite à sa saisine par plus de soixante députés et plus de soixante sénateurs, le Conseil constitutionnel dans une décision du 5 août 2015, s'est prononcé sur la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques .
Datée du 6 août 2015 et publiée au Journal officiel du 7 août 2015, la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques comporte différentes dispositions en lien avec le logement, comme es rapports locatifs, la copropriété, la vente ou la construction, l’urbanisme, le développement de l’offre de logements...

Champs d'application temporel de la loi du 06 juillet 1989

Selon le régime transitoire de la loi ALUR, les contrats de location (vides ou meublées) en cours au 27 mars 2014 sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au jour de la formation du contrat. Toutefois des exceptions sont prévues à ce principe, certaines dispositions issues de la loi ALUR s’appliquent immédiatement aux baux en cours, le nouveau texte ajoute certaines dispositions à cette liste d’exceptions.(dépôt de garantie, procédure résiliation bail pour impayé, délais de prescription, travaux ouvrant droit à indemnisation, cotitularité du bail pour les partenaires de PACS, mise en copropriété en zone d'encadrement, congés)

Survie de la loi ancienne

Le nouveau texte précise qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les baux en cours seront régis par l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction.

Pour les logements vides, le texte précise toutefois, que les dispositions relatives aux mentions obligatoires et à l’encadrement des loyers ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.

Pour les logements meublés, les dispositions relatives aux mentions obligatoires, au versement du dépôt de garantie et à l’encadrement des loyers ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.

Détecteurs de fumée 

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 rend obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans les lieux d’habitation. La loi ALUR a mis à la charge du propriétaire-bailleur l’obligation d’installer un détecteur normalisé. La date butoir d’installation des détecteurs était définie au 8 mars 2015. Le nouveau texte prévoit toutefois que les propriétaires ayant signé un contrat d’achat de détecteurs, au plus tard au 8 mars 2015, sont réputés avoir satisfait à leur obligation légale, à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant le 1er janvier 2016.

Mise en copropriété d’un immeuble en zone tendue

Le texte réécrit le dispositif de protection des locataires en place applicable en cas de mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte de 5 logements ou plus, situé dans une zone tendue, dans l’objectif de limiter la durée cumulative de prorogation des baux en ce cas.

Acquisition d’un logement en cours de bail

Le dispositif applicable en cas d’acquisition d’un bien occupé est réécrit. Deux situations sont distinguées, selon l’arrivée du terme du bail en cours au regard de la date d’acquisition :

• terme intervenant plus de 3 ans après l’acquisition : le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• terme intervenant moins de 3 ans après l’acquisition : le bailleur pourra donner congé au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Congé pour reprise après acquisition

Si le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours prendra effet 2 ans à compter de l’acquisition.

Protection du locataire ayant à charge une personne âgée et à faibles ressources 

En cas de congé donné par le bailleur, la protection du locataire est étendue au cas où il aurait à charge une personne âgée et à faibles ressources.

Assignation en résiliation du bail

Selon la loi ALUR, les assignations tendant au prononcé de la résiliation (action au fond) pour cause de dette locative, ainsi que les demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation pour impayé de loyers sont soumises aux obligations de notification au préfet. Le préfet peut alors saisir, autant que de besoin, l’organisme compétent désigné par le PDALHPD. Le nouveau texte précise que ce dispositif est également applicable aux demandes additionnelles.

Colocation

Les époux et partenaires de PACS sont exclus de la définition de la colocation. En outre, les modalités d’extinction de l’engagement solidaire de la caution sont alignées sur celles applicable au colocataire.

Location meublée

Le régime de la location meublée est davantage aligné sur celui des logements nus : mentions du bail, mécanismes de mise en conformité du bail, en matière de congé, les parties auront la possibilité d’une remise en main propre contre récépissé ou émargement, protection du locataire ayant à charge une personne âgée et à faibles ressources.

Désignation du syndic /Mise en concurrence

Depuis la loi Alur, lorsque l’assemblée générale est amenée à se prononcer sur la nomination du syndic, une mise en concurrence préalable du conseil syndical doit être réalisée.
Le principe de la mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic par le conseil syndical est maintenu mais les modalités de cette mise en concurrence sont modifiées :

• le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence tous les trois ans. 
• le conseil syndical peut être dispensé d’effectuer cette mise en concurrence « lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation après mise en concurrence obligatoire décide à ma majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée ».
• l’obligation de mentionner les frais afférents au compte bancaire séparé dans les projets de contrats est supprimée.

Désignation du syndic /Règles spécifiques pour les immeubles nouvellement mis en copropriété

La loi Alur avait ouvert aux maires et  présidents d’EPCI, la possibilité de demander au président du TGI la désignation d’un syndic lorsqu’à l’issue de la première assemblée générale, aucun syndic n’a été choisi. La loi complète le dispositif avec une procédure de désignation du syndic dans les autres cas où la copropriété serait dépourvue de syndic : l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Installation de lignes de communication électroniques à très haut débit

Le syndic est en principe tenu de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit. Le projet de loi prévoit la possibilité pour le syndic de donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future émanant d’un opérateur de communications électroniques en vue d’installer des lignes de communication électroniques à très haut débit. Tant qu’une telle installation n’a pas été autorisée, l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat. L’installation d’un tel réseau est décidée par un vote à la majorité absolue.

Recouvrement de petites créances

Le montant maximum de la créance et les modalités d’application de cette disposition seront définis par décret en Conseil d’État.
Contrairement aux procédures simplifiées existantes, l’intervention du tribunal n’est pas nécessaire pour obtenir un titre exécutoire.

Réforme des tarifs réglementés des notaires, huissiers de justices administrateurs et mandataires judiciaires

Jusqu’alors, les tarifs de ces professionnels sont réglementés par l’État.
La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques définit de nouveaux principes de fixation et de révision de ces tarifs réglementés, inscrits dans le Code du commerce

• les tarifs, révisés tous les cinq ans, prendront en compte « les coûts pertinents du service rendu et une rémunération raisonnable, définie sur la base de critères objectifs ». Le tarif de chaque prestation sera arrêté conjointement par les ministres de la Justice et de l’Économie.
• une péréquation des tarifs applicables à l’ensemble des prestations servis pourra être prévue. Cette péréquation pourra notamment prévoir que les tarifs des prestations relatives à des biens ou à des droits d’une valeur supérieure à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres de la justice et de l’économie soient fixés proportionnellement à la valeur du bien (comme dans le cadre actuel).
• des remises pourront être consenties lorsqu’un tarif est déterminé proportionnellement à la valeur d’un bien et lorsque l’assiette de ce tarif sera supérieure à un seuil défini par arrêté conjoint. Le taux des remises octroyées par un professionnel sera fixe, identique pour tous et compris dans des limites définies par voie réglementaire.

Les tarifs devront être affichés par les professionnels, de manière visible et lisible, dans leur lieu d’exercice et sur leur site Internet.
Un décret en Conseil d’État, pris après avis de l’Autorité de la concurrence, précisera notamment les modes d’évaluation des coûts pertinents et de la rémunération raisonnable, les caractéristiques de la péréquation;
Nota bene : Le Conseil constitutionnel est appelé à se prononcer sur la constitutionnalité de cet article.